Главная | Оценка рисков в сделках с недвижимостью хачатурян ю

Оценка рисков в сделках с недвижимостью хачатурян ю

И этот факт никак не фиксируется в Управлении Росреестра в день сделки. В пакете документов согласие есть, поэтому сделку благополучно зарегистрируют.

Но после регистрации сделки бывшая супруга продавца предъявит свои права на долю в квартире или часть денег. Возникнет судебное разбирательство, и снова это ваше время, нервы… Ошибка в оформлении документов.

В выписке ЕГРН, например, будет неверная информация, и при последующей продаже квартиры могут возникнуть затруднения. Проблемы после регистрации сделки с недвижимостью Как показывает обширная судебная практика, ряд неприятных ситуаций возникает и после регистрации сделки. Или свои права на квартиру предъявит не воспользовавшийся своим правом приватизации проживавший здесь ранее человек, который много лет находился в местах лишения свободы.

Особенно часты случаи, когда покупатель приобрел долю в новостройке, и после сдачи дома его сделка оспаривается в суде конкурсным управляющим, который был назначен в процессе банкротства застройщика. У этого управляющего возникли сомнения относительно правомерности вашей покупки или юридической чистоты факта оплаты вами стоимости квартиры, и он обратился в суд с просьбой о признании сделки недействительной.

Очевидно, что адвокат хорошо представляет себе, как должны выглядеть документы на квартиру, какие условия сделки должны выполняться, какие нюансы могут возникнуть, и что нужно делать в случае осложнений. То есть для адвоката картина ясна.

Фермер же плохо ориентируется в юридических вопросах сделки, слабо представляет себе возможные осложнения, и вообще не представляет, как от них отбиваться. Очевидно, что при покупке этой квартиры, риск для адвоката будет значительно ниже, чем для фермера.

Удивительно, но факт! Далее в рамках договора простого товарищества эти люди бы искали персонал, агенство недвижимости же вносило иной, посильный вклад в простое товарищество.

Хотя квартира для обоих одна и та же, и продается обоим на одинаковых условиях. Если вы покупали векселя у какого-нибудь офшора, придется уже предъявлять претензии по погашению векселя к этому офшору, к которому данная компания вообще отношения не имеет Слова "ну это же очевидно, что это звено одной связки" в суде, к сожалению, не пройдут даже при принятии искового заявления: Придется искать место нахождения ответчика-офшора для взыскания хотя бы вложенных денежных средств.

Удивительно, но факт! В противном случае товарный знак отбирался, а агентство выплачивало правообладателю огромные штрафы.

Более подробно обо всех рисках данной схемы мы поговорим ниже. Заканчивая ее описание, напомним, что нормы, регулирующие заключение предварительного договора купли-продажи, находятся в ГК РФ, так же как и те, которые регулируют вексельные отношения.

Кроме того, основными законами, составляющими вексельное законодательство, являются Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" от 22 апреля г.

N ФЗ и Федеральный закон "О переводном и простом векселе" от 11 марта г. Итак, мы вкратце описали схемы продажи квартир в строящихся домах, отчасти затронув риски, там, где, не упомянув о них, невозможно было раскрыть схему.

Удивительно, но факт! Разновидностей данной схемы много, но ее суть проста:

Более подробно риски каждой схемы мы рассмотрим ниже. Заканчивая их описание, обратим внимание на то, что квартиры в жилом доме, естественно, могут продаваться по различным схемам. Например, часть по схеме соинвестирования, а часть по вексельной схеме. Но, на наш взгляд, если хотя бы один договор долевого участия застройщик смог зарегистрировать, продавать остальные квартиры по иным схемам не очень целесообразно. Риски продавца Существует стереотип, согласно которому вкладывать деньги в квартиру на этапе строительства страшнее для покупателя.

Удивительно, но факт! Для застройщика, при том что квартиры со времен их оплаты подорожали во много раз, зачастую это просто беда.

Это он должен проверить надежность и репутацию застройщика. А потом надеяться, что все пройдет благополучно.

В результате обучения Вы получите:

На самом деле и продавец несет достаточно высокие риски, связанные с продажей недвижимого имущества, которые лично я бы разделила на несколько категорий: Налоговые риски Понятно, что основные налоговые риски связаны с применением так называемой вексельной схемы, которая в т.

Поэтому, если вы применяете данную схему, будьте готовы к спору с налоговиками. Так, агентство недвижимости "Миан" не смогло оспорить в Арбитражном суде г. Так, одна небольшая компания-застройщик практически в одно и то же время реализовывала квартиры в строящемся доме по ценам за метр, отличавшимся практически в два раза.

Мотивировано это было тем, что тех покупателей, которые приобретали квартиры по ценам долл. В данном случае были высоки налоговые риски, связанные с применением ст. Ведь цены за продажу квадратных метров отличались более чем на двадцать процентов, которые надо было как-то минимизировать.

Безусловно, данные риски можно минимизировать например, обосновать разброс цен маркетинговой политикой и пр. Однако компания не стала этого делать. Однако налоги, если ваши действия будут идти вразрез с ней, придется заплатить с учетом той выручки, которую продавец так и не получил.

Сейчас эта компания-застройщик, к сожалению, вынуждена оспаривать претензии налоговиков. Минимизировать налоговые риски, связанные со ст. Административные риски С административными рисками застройщик также столкнется, если будет применять вексельную схему продажи квартир. Дело в том, что согласно ст.

Удивительно, но факт! И, не заметив один из них, вы можете автоматически проигнорировать другие.

Остановимся чуть более подробно на том, какое отношение этот риск имеет к вексельной схеме. Для того чтобы застройщик имел на это право, он должен соблюсти все требования ст. То есть, во-первых, иметь разрешение на строительство; опубликовать, разместить или представить проектную декларацию и зарегистрировать права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства создания многоквартирного дома и или иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договоры аренды, договоры субаренды такого земельного участка.

лПОУХМШФБОФрМАУ: АТЙДЙЮЕУЛБС РТЕУУБ, ЛПННЕОФБТЙЙ Й ЛОЙЗЙ чЩРХУЛ ПФ 20.04.2011

Во-вторых, он должен заключить с гражданином договор долевого участия в строительстве, а вовсе не использовать всевозможные вариации вексельной схемы, что следует из п. Согласно ей, право на привлечение денежных средств граждан для строительства создания многоквартирного дома имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Привлекая деньги физических лиц по вексельным схемам, вы нарушаете Федеральный закон от Более того, контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, осуществляющего привлечение денежных средств граждан для строительства, в случае неоднократного или грубого нарушения им положений настоящего Федерального закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В случае обращения в арбитражный суд с вышеозначенными заявлениями контролирующий орган в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика или приостановлении осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства создания многоквартирных домов и или иных объектов недвижимости, обязан уведомить органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о вступлении в силу соответствующего решения суда.

Таким образом, при применении вексельной схемы существует риск, что деятельность застройщика приостановят либо организация-застройщик будет ликвидирована.

Удивительно, но факт! Риэлтор должен провести экспертизу и выявить любые обстоятельства представляющие риск для клиента и систематизировать их.

На практике очень часто получается так, что застройщик не успел вовремя закончить строительство, а выданный вексель по срокам уже может быть предъявлен к погашению. Более того, очень многие дольщики именно так и делают - предъявляют к оплате векселя припоздавшему с окончанием строительства застройщику для погашения.

Безусловно, не всегда покупателю это выгодно, и на первый взгляд его поведение может показаться нелогичным: Может оказаться, что с дефектом были совершены предшествующие сделки, а прежние собственники через суд пытаются вернуть себе недвижимость Не будет ли потом проблем с выселением кого-либо из квартиры, дома?

Такая ситуация может произойти, если покупать ранее приватизированную квартиру, или квартиру, где кто зарегистрированы лица, не являющиеся членами семьи прежнего собственника Нет задолженности по коммунальным платежам?

Оглавление

Требовать можно только с того собственника, который долги создал. В каком техническом состоянии передается объект?

Риск признания сделки недействительной Согласно статье ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом оспоримая сделка либо независимо от такого признания ничтожная сделка. Согласно пунктам 1 и 2 статьи ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

КОМПЛЕКСНОСТЬ И РЕАЛЬНОСТЬ ОЦЕНКИ РИСКОВ В СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. При оценке рисков, касающихся недействительности сделки, следует учитывать предписания Пленума ВАС, изложенные в Постановлении от Процедура оценки в данном случае договора, связанного с недвижимостью, в принципе не отличается от стандартной процедуры оценки других договоров: Что касается возможности признания договора недействительным в связи с тем, что сделка будет определена как мнимая или фиктивная, то здесь риски связаны со сделками, когда формально одна сделка в целях налогообложения оформляется как другая.

Однако в соответствующей переквалификации сделки больше заинтересован налоговый орган, а не контрагент. О налоговых рисках, связанных с признанием соответствующей сделки мнимой или притворной, речь пойдет чуть ниже. Иные гражданско-правовые риски Это риск невыполнения обязательств по договору, взятие на себя нежелательных обязательств, риск расторжения договора в одностороннем порядке и пр.

Понятно, что для того, чтобы избежать подобных рисков, необходимо, чтобы в договоре были четко прописаны взаимные права и обязанности. Так, например, для агентства недвижимости выгоднее заключить агентский договор с заказчиком, а не договор об оказании услуг, поскольку последний согласно императивным нормам ГК РФ может быть в любой момент разорван заказчиком услуг в одностороннем порядке.

Агентский же договор разорвать не так просто. А значит, не так просто будет без мотивации отказаться от услуг агента. Остановимся на этих пунктах подробнее.

Удивительно, но факт! N ФЗ и Федеральный закон "О переводном и простом векселе" от 11 марта г.

Риск признания договора незаключенным Признание договора незаключенным может повлечь за собой не только гражданско-правовые, но и налоговые последствия. В соответствии со статьей НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные понесенные налогоплательщиком. Затраты, произведенные по договору, который не заключен, так же как и принятый к вычету НДС, необоснованны.

Судебная практика подтверждает наличие у налоговиков права предъявлять в суд иски, оспаривающие такие договоры см. ФАС Московского округа от Ибо практики предъявления налоговиками претензий в таких случаях малозначительна Риск признания сделки недействительной Признание сделки недействительной также может иметь не только гражданско-правовые, но и налоговые последствия.

Дело в том, что согласно пункту 11 статьи 7 Закона РФ от Постановление Пленума ВАС от



Читайте также:

  • Образец искового заявления по завещанию